door | 10 mei 2023 | NVM Nieuws
Op 11 mei debatteert de Tweede Kamer verder over een initiatief wetsvoorstel van de PvdA en ChristenUnie om tijdelijke huurcontracten af te schaffen. Een maatregel die de huurbescherming in Nederland verder vergroot en de zoveelste regulerende maatregel die het aanbod in de vrije huursector doet afnemen. Waar de indieners vooral het belang van de zittende huurder dienen, komen de VVD en het CDA gelukkig ook op voor de woningzoeker en investeerders in dit segment. Deze partijen hebben daartoe twee amendementen ingediend die het aanbod op peil en de doorstroming op gang moeten houden. NVM steunt deze partijen hierin.
Zittende huurders beter beschermen maakt markt krapper
Het initiatief wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ dat door de Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU) is ingediend heeft als doel om huurders beter te beschermen door de sinds 2016 bestaande mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten (maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte) terug te draaien. Dit is volgens de indieners nodig vanwege de negatieve gevolgen van de woningnood en vermeende machtspositie van de verhuurder. De keerzijde hiervan is echter dat eigenaren die hun woning tijdelijk willen verhuren – bijvoorbeeld voor een buitenlands avontuur of gaan samenwonen en een woning tijdelijk willen verhuren voor verkoop – hun woning liever leeg laten staan. Op die manier worden huurwoningen onnodig onttrokken aan de markt, waardoor het aanbod krapper wordt.
Een tijdelijk huis is altijd nog beter dan geen huis
Er zijn in Nederland 3,5 miljoen huurwoningen, waarvan er jaarlijks 45.000 tijdelijke contracten worden afgesloten. Het gaat dus om een relatief beperkte groep. Daarnaast wordt een tijdelijke huurovereenkomst altijd met wederzijdse instemming van huurder en verhuurder gesloten. Een huurder weet dit dus van tevoren en komt dan ook niet voor een verrassing te staan. Door het wetsvoorstel voor een specifieke groep en specifieke situaties aan te passen (amendementen) blijven tijdelijke huurcontracten in bepaalde gevallen mogelijk en kunnen meer woningzoekers van een woning worden voorzien. Een tijdelijk huis is immers altijd nog beter dan geen huis.
NVM-makelaars zien situatie voor woningzoekers steeds schrijnender worden
Na de opkoopbescherming, gewijzigde box 3 heffing, doortrekken van het woningwaarderingsstelsel, beperking van de huurverhoging (door ontkoppeling aan inflatie) en verhoging van de overdrachtsbelasting is dit de zóveelste regulerende maatregel die huurders beter moet beschermen. In de praktijk zien NVM-makelaars echter dat steeds meer beleggers hun bezit verkopen of voornemens zijn dit te gaan doen. Waar honderd bezichtigingsaanvragen op de dag van aanmelding nu al eerder regel dan uitzondering zijn, wordt het aantal gegadigden alleen maar groter. Het is schrijnend dat er een steeds grotere groep moet worden teleurgesteld. De initiatiefnemers en partijen als de Woonbond lijken vooral op te komen voor zittende huurders. Ondertussen wordt de voorraad kleiner en komt er steeds minder beschikbaar doordat de doorstroming stokt. De situatie voor starters en andere woningzoekenden wordt hierdoor steeds schrijnender.
Huurwetgeving integraal bekijken
NVM roept de minister en Kamerleden die het ene na het andere wetsvoorstel indienen om huurders ‘beter te beschermen’ op om wetgeving integraal te bekijken. Niet het uitbreiden van de huurbescherming en het wegjagen van investeerders, maar het bijbouwen van woningen is uiteindelijk de enige échte oplossing om de schaarste op de woningmarkt aan te pakken.
Meer informatie
Bij vragen kun je contact opnemen met Sieuwerd Ermerins, Lobbyist NVM, via het e-mailadres:
s.********@nv*.nl
.
door | 9 mei 2023 | NVM Nieuws
U bent nu hier:
Nieuws
Goed nieuws voor alle woningeigenaren die van plan zijn hun woning te verduurzamen of dat onlangs hebben gedaan. Het effect van een verbeterd energielabel op de waarde van de woning is groter dan ooit. Gemiddeld gaat het om een waardevermeerdering van 7,2% t.o.v. dezelfde woning met het oude label[1]. Dit blijkt uit een analyse van brainbay naar de waarde van een woning na een energielabelsprong. Naast onderzoek op het gebied van duurzaamheid is brainbay recent een samenwerking gestart met de RVO om woningeigenaren meer inzicht te geven in de effecten van een beter energielabel op de waarde van een woning.
Vanaf eind 2021 speelt de factor duurzaamheid in de verkoopprijs van woningen een steeds grotere rol. We zien de waardevermeerdering bij een labelsprong in die periode langzaam toenemen. De afgelopen twee kwartalen zet de trend van waardevermeerdering versterkt door. De woningmarkt koelt af, waardoor de koper meer woningkeuze én meer tijd in het aankoopproces heeft. Dit leidt ertoe dat er nog kritischer wordt gekeken naar het energielabel en algehele duurzaamheid van de woning.
In onderstaande grafiek is voor drie voorbeelden te zien hoe de waarde bij een labelsprong door de tijd heen toeneemt. Een woning die een sprong maakt van label G naar label C kent in het 1e kwartaal van 2023 een gemiddelde waardevermeerdering van 8,3%. Vorig kwartaal was dat nog 6,9%. Een ander voorbeeld is de sprong van label C naar label A. De woning wordt gemiddeld 5,4% meer waard, dat was 4,5%.
[1] Gemiddelde van alle labelsprongen voor alle woningen. Let op: er bestaan grote verschillen in waardevermeerdering tussen verschillende labelsprongen, en tussen verschillende regio’s, woningtypen en bouwperioden.
Waardevermeerdering grootst bij sprong van D naar A+
In de matrix hieronder is voor alle verschillende labelsprongen weergegeven wat de procentuele stijging is van de woningwaarde. Bijvoorbeeld, wanneer een woning van een label C naar een label A gaat, bedraagt de gemiddelde waardestijging van deze woning 5,4%.
De waardevermeerdering is met 10,4% het grootst bij de stap van label D naar label A+ en beter, net iets groter dan bij de stap van label E naar label A. De verkoopprijs van een woning in Nederland bedroeg in het 1e kwartaal van 2023 gemiddeld 394 duizend euro. Het gaat dan om een waardestijging van bijna 41 duizend euro.
Een woningeigenaar bespaart hierbij dus niet alleen op de energiekosten, maar de woning wordt ook daadwerkelijk meer waard. Uiteraard zijn er ook flinke kosten verbonden aan het verbeteren van de woning van label C naar A. Deze kosten zijn hierin nog niet meegenomen.
* labelsprong weggelaten omdat deze in de praktijk minder realistisch is
Verduurzaming oudere woningen levert grootste waardestijging op
De waarde van een hoger label wordt nog versterkt bij huizen met een relatief ouder bouwjaar. Wanneer we als voorbeeld de sprong van een label C naar een label A nemen, dan blijkt voor woningen met een bouwperiode van vóór 1920 de waardevermeerdering het grootst. Deze bedraagt 7,6%. Naarmate woningen een recentere bouwperiode hebben, neemt de waardevermeerdering af. Voor woningen die gebouwd zijn ná 1995 geldt dat de labelsprong nog ruim 3% stijging van de woningwaarde oplevert.
Dat de stijging van de woningwaarde bij oudere woningen het grootst is wordt enerzijds veroorzaakt door de hogere investering die vereist is om naar een hoger label te gaan. Anderzijds komt het door het grotere effect van de besparing op de energielasten. Overigens worden in het model dat brainbay gebruikt om de effecten van een beter energielabel op de waarde van een woning te berekenen, de effecten van de verduurzaming geïsoleerd van andere investeringen in de woning (zie kader “werking model”).
De gele lijn laat het Nederlands gemiddelde voor alle bouwperioden samen zien.
Bron: brainbay
Werking model
De woningwaardemodule berekent de verwachte relatieve meerwaarde van de woning nadat deze met één of meer energielabelstappen is verbeterd. Dit is de procentuele stijging in woningwaarde. Deze meerwaarde is gebaseerd op vergelijkbare woningen die recent verkocht zijn. Hierbij wordt gekeken naar kenmerken zoals locatie, het woningtype en de bouwperiode. Voor al deze referenties wordt eerst een woningwaarde voorspeld. Nieuwe statistische technieken worden hierna toegepast om de effecten van verduurzaming te isoleren, hierbij blijven alle andere woningkenmerken hetzelfde.
Vaak als er geïnvesteerd wordt in de duurzaamheid, wordt er ook geïnvesteerd in de kwaliteit van de woning door bijvoorbeeld de keuken of badkamer te renoveren. Om er voor te zorgen dat hierdoor de duurzaamheidsinvestering niet overschat wordt, wordt er daarom gecontroleerd voor de kwaliteit van de woning. Dit gebeurt aan de hand van foto’s van het interieur van de woningen die als referentie worden gebruikt.
Effecten het grootst in de provincie Groningen
Er bestaan grote verschillen tussen provincies met betrekking tot de meerwaarde van een verbeterd energielabel. Soms zijn de verschillen wel meer dan twee keer zo groot. In de provincie Groningen stijgt de woningwaarde het meest. Een labelsprong van C naar A levert in het 1e kwartaal van 2023 een waardestijging van 8,7% op. Ook in Friesland en Limburg is de waardestijging erg groot. De kleinste waardestijgingen zien we in Utrecht, Flevoland en Noord-Holland.
Er spelen meerdere oorzaken mee bij deze verschillen. Allereerst verschilt de woningvoorraad per provincie. In provincies met naar verhouding meer 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen is de meerwaarde gemiddeld wat hoger. Hetzelfde geldt voor verschillen naar bouwperioden. Zoals eerder beschreven is bij oudere woningen de waardestijging het grootst.
Maar wat ook mee speelt is de staat van de woningmarkt. In de provincies Groningen, Friesland en Limburg is de woningmarkt gemiddeld gezien ruimer dan in andere provincies. Wanneer een koper meer woningen heeft om uit te kiezen en meer tijd om die keuze te maken, dan zien we dat woningen met een beter energielabel gemiddeld méér opbrengen.
Samenwerking RVO
Onlangs is brainbay een samenwerking aangegaan met de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO). RVO is onder andere actief op het thema klimaat en energie en ondersteunt verbeterjehuis.nl. Via deze website kunnen consumenten alles terugvinden over energiebesparing en het verduurzamen van de woning.
Brainbay gaat RVO voor hun beleidsontwikkeling voorzien van informatie rond de ontwikkeling van de woningwaarde in combinatie met verduurzaming van de woning. Ook wordt de verwachte waardeontwikkeling van een individuele woning op basis van een pakket gerealiseerde verduurzamingsmaatregelen getoond op verbeterjehuis.nl. Het model dat brainbay gebruikt voor de woningwaarde-module is inmiddels met succes academisch gevalideerd.
“Met de woningwaarde-module kunnen we woningeigenaren op verbeterjehuis.nl niet alleen inzicht geven in de besparingen, maar ook een indicatie geven van de waardevermeerdering na het nemen van verduurzamingsmaatregelen”, aldus Mies Verkuijlen, projectleider RVO.
Verantwoording
Deze analyse is uitgevoerd door brainbay en gebaseerd op de MIDAS database, de meest rijke en actuele vastgoeddatabase van Nederland met informatie over woningen, commercieel vastgoed en agrarische bedrijven. Brainbay beheert en ontwikkelt de Midas database en het uitwisselingssysteem van NVM-leden (TIARA). Deze database is de bron voor onder andere al het aanbod op funda en makelaarswebsites.
Het brainbay Automated Valuation Model (AVM) is een geavanceerd niet-lineair model gebaseerd op een groot aantal beslisbomen met een groot aantal huis-eigenschappen. Eén sterk voordeel van een niet-lineair model is dat deze specifieke interacties tussen huis-eigenschappen mee kan nemen, deze huis-eigenschappen zijn namelijk vaak niet onafhankelijk van elkaar. Er zijn voor dit onderzoek twee aanpassingen gedaan om de uitlegbaarheid van dit complexe model te verhogen, en om daarmee de specifieke effecten van een labelsprong op de transactieprijs te kunnen isoleren.
Ten eerste is het aantal huis-eigenschappen verminderd dat wordt meegenomen om het AVM te trainen. Alleen de zeven meest belangrijke hoofdeigenschappen van een huis worden nu meegenomen: locatie, moment van verkoop, bouwjaar, woningtype, woonoppervlakte, kadastrale oppervlakte en energielabel. Dit zorgt voor een minder complex model, met behoud van voldoende betrouwbaarheid voor deze analyse. Met deze hoofdeigenschappen wordt een AVM getraind met alle transacties (tussen begin 2021 en nu) met een energielabel bepaald op basis van een NTA8800 energie-inspectie. Van al deze huizen wordt een transactiewaarde voorspeld, de gemiddelde voorspelde transactiewaarde is 445 duizend euro.
Ten tweede wordt er een specifieke techniek toegepast genaamd Shapley-values. Wat deze Shapley values inhouden, kan het beste worden toegelicht met een voorbeeld. Een bepaald huis met bepaalde eigenschappen, een tussenwoning in Utrecht uit 1930 die deze maand is verkocht, met een woonoppervlakte en kadastrale oppervlakte van respectievelijk 100 en 120 m2 en het energielabel G. Het AVM voorspelt een transactieprijs van dit huis van €630.000, en is daarmee €185.000 hoger dan de gemiddelde voorspelde transactiewaarde. De Shapley–values voor dit huis geven weer hoeveel de aparte eigenschappen bijdragen aan de voorspelling vergeleken met de gemiddelde voorspelling. Het feit dat het huis in Utrecht staat zorgt voor +€194.000 euro, het moment van verkoop +€62.000, het bouwjaar voor +€39.000, het woningtype voor -€3.000, het woonoppervlak voor -€48.000, het kadastrale oppervlak voor -€22.000 en het energielabel voor -€37.000. Door deze bijdrage op te tellen bij de gemiddelde voorspelde transactieprijs ontstaat de voorspelde waarde van het voorbeeldhuis. Door nu een nieuwe voorspelling te doen maar dan met C als energielabel, verandert de Shapley–value van het energielabel naar +€26.000. Voor dit huis zou een labelsprong van G naar C dus €63.000 euro extra opbrengen.
De methodiek en AVM van brainbay zijn academisch gevalideerd. De kernconclusies uit de academische validatiestudie luiden dat brainbay bij de uitgangspunten van het achterliggende model de juiste keuzes heeft gemaakt, dat het brainbay model zonder meer adequaat is en dat het model solide is gebleken. Het wordt maandelijks gevoed en geschat met extra transactie- en energielabeldata, waardoor de betrouwbaarheid nog verder gaat groeien.
door | 4 mei 2023 | NVM Nieuws
In het eerste kwartaal van 2023 zet de daling van de koopprijzen van woningen verder door. Ook blijkt het aantal verkochte woningen in de bestaande woningvoorraad op een lager niveau uit te komen dan we in voorgaande jaren gewend zijn geweest. Toch is er zeker geen sprake van een vrije val op de koopwoningmarkt. De markt raakt wel meer ontspannen, waardoor de consument iets meer keuze krijgt en steeds vaker weer onder de vraagprijs durft te bieden. De geringe nieuwbouwproductie van koopwoningen en de aanhoudende bevolkingsgroei zorgen wel voor een toenemende vraagdruk, waardoor prijsstijgingen op de middellange termijn aannemelijk is.
Dit blijkt uit de eenenveertigste Monitor Koopwoningmarkt over het eerste kwartaal van 2023, op donderdag 4 mei gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Aantal transacties van koopwoningen zakt naar iets lager niveau
De dynamiek in de bestaande voorraad van koopwoningen blijkt nu toch wel iets te zijn afgenomen; al is het aantal transacties in het eerste kwartaal van een jaar altijd wat lager. Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (bijna 28.400 woningen) komt in het eerste kwartaal van 2023 echter 2,4% lager uit dan in hetzelfde kwartaal van 2022 en is 20% lager dan in 2021.
Een vergelijkbaar beeld is te zien bij de door het Kadaster geregistreerde transacties: de 40.400 transacties in het eerste kwartaal van 2022 liggen eveneens onder het niveau van een jaar geleden (-7,9%).
Koopprijsdaling houdt aan in eerste kwartaal van 2023
De mediane verkoopprijs van alle verkochte woningen daalt in het eerste kwartaal van 2023 voor het derde opeenvolgende kwartaal tot €394.000, zo blijkt uit de gegevens van de NVM. Dat is een daling van 3,6% ten opzichte van het voorliggende kwartaal en van 8,2% in vergelijking met een jaar geleden.
De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), die 2 tot 3 maanden achterloopt op de NVM-cijfers, laat in het eerste kwartaal van 2023 ook weer een daling zien (-1,6% ten opzichte van het voorliggende kwartaal). Daarmee blijft de procentuele prijsdaling in de bestaande woningvoorraad relatief beperkt.
De dalende koopprijzen van bestaande koopwoningen, blijken nu ook gedeeltelijk door te werken in de koopprijsontwikkeling op de nieuwbouwmarkt. De kwartaal-op-kwartaal koopprijsmutatie pakt in het derde en vierde kwartaal van 2022 namelijk twee keer op rij negatief uit (respectievelijk (-4,7% en -0,6%).
Dalende bouwproductie koopwoningen zet dynamiek op nieuwbouwmarkt en in bestaande woningvoorraad verder onder druk
De terugval van de woningbouwproductie in de koopsector houdt ook in het vierde kwartaal van 2022 (de meest recent informatie) aan. Het aanbod en de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen zit nu al tweeënhalf jaar in een neerwaartse spiraal en bedraagt in het vierde kwartaal van 2022 nog maar 3.500 tot 4.000 woningen; fors minder dan in eerdere jaren.
Nieuwbouwkoopwoningen vormen de start van een verhuisketen in de bestaande woningvoorraad: minder transacties op de nieuwbouwmarkt resulteert met enige vertraging ook in minder dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen.
Hypotheekmarkt lijkt zich verder te normaliseren
Het aantal hypotheekaanvragen stabiliseert in het eerste kwartaal van 2023; de ruim 89.900 aanvragen liggen iets boven het niveau van het vierde kwartaal van 2022 en dat past in het normale seizoenspatroon. De hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning zijn daarbij in absolute aantallen (52.600 aanvragen) en als aandeel op het totaal (61%) stabiel. Deze stabilisatie op de hypotheekmarkt hangt natuurlijk direct samen met de verminderde dynamiek op de markt van (nieuwbouw) koopwoningen.
Het aandeel van de starters onder de hypotheekaanvragers bedraagt inmiddels weer iets meer dan de helft (53%). In combinatie met de fors gestegen hypotheekrente (van 1,5% tot 4,5%) gedurende het jaar 2022 is daardoor ook het aandeel van de aanvragen voor annuïtaire hypotheken weer vergroot en worden er minder aflossingsvrije hypotheken afgesloten. Ook wordt de lening ten opzichte van het inkomen (LTI) steeds kleiner.
Vertrouwen van de woonconsument herstelt zich weer enigszins
Door het inmiddels weer lagere inflatieniveau, een meer stabiele economische groei en de te verwachten inkomensstijgingen, is het consumentenvertrouwen in de algemene economie in het eerste kwartaal van 2023 weer duidelijk toegenomen (van –56 naar -44). Dat heeft blijkbaar ook bijgedragen aan minder negatieve verwachtingen ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van de koopprijzen en de hypotheekrentes, waardoor ook de daling van het vertrouwen in de koopwoningmarkt voor het eerst sinds twee jaar is omgebogen in een lichte stijging.
De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, De Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Nationale Hypotheek Garantie, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, en Vereniging Eigen Huis en wordt beheerd vanuit het Expertisecentrum Woningwaarde van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
door | 2 mei 2023 | NVM Nieuws
Op 1 mei 2023 was vakgroepvoorzitter Wonen Lana Gerssen in de studio bij de live uitzending van Radar.
Over de uitzending schrijft Radar: “Vanaf 1 januari 2023 is het digitale biedlogboek een verplichting voor makelaars van de brancheorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro. Iedereen die biedt op een woning krijgt na de verkoop inzage in het biedlogboek. Op zich wordt hiermee transparantie verschaft, maar er blijken verschillen te zijn in de biedlogboeken die de brancheorganisaties gebruiken. Wat zijn dan de verschillen? En is hiermee het probleem van vriendjespolitiek of manipulatie van het biedingsproces in de kiem gesmoord? Radar zoekt het uit.”
Het onderwerp werd ingeleid met een filmpje. Aansluitend ging Lana Gerssen hierover aan tafel in gesprek met Antoinette Hertsenberg.
door | 25 april 2023 | NVM Nieuws
NVM-deelnemingen fluX en brainbay gaan intensiever samenwerken. NVM-deelneming fluX is actief op het terrein van vastgoed managementsystemen voor professionals zoals taxateurs, woningcorporaties en financiële instellingen. Brainbay is specialist op het gebied van datagedreven diensten en inzichten voor de vastgoedmarkt in Nederland. Nauwe samenwerking vergroot de mogelijkheden voor verdere groei en technologische doorontwikkeling van fluX. Met deze samenwerking en uitwisseling van kennis en ervaring willen flux en brainbay hun klanten nog beter kunnen bedienen.
Brainbay beschikt over inhouse ontwikkelcapaciteit waar fluX ook gebruik van gaat maken. De twee bedrijven blijven naast elkaar bestaan en gaan op een efficiënte manier gebruik maken van elkaars kennis en capaciteiten. Met behoud van identiteit en standplaats verandert er verder niets voor de medewerkers van fluX en brainbay. De trainingslocatie van fluX in Amsterdam blijft ook bestaan.
De contractafspraken en licenties van klanten bij beide ondernemingen worden voortgezet op basis van de afgesproken condities. Hierbij blijven de huidige product- en licentievoorwaarden gelden, waarbij de data van Flux van de taxateur blijven en niet overgedragen of gedeeld worden met brainbay of andere partijen.
Met de gebundelde kennis en ervaring zetten fluX en brainbay samen een duidelijke stap in de verdere digitalisering van de dienstverlening voor de vastgoedmarkt. Dit sluit naadloos aan op de visie en strategie van NVM Holding.
Meer informatie
Voor vragen kun je contact opnemen met NVM-woordvoerder Marc van der Lee, 06 – 21 47 76 27 of via email:
m.*********@nv*.nl
.
door | 25 april 2023 | NVM Nieuws
De NVM heeft deze maand een nieuwe groep makelaars en taxateurs welkom geheten bij de vereniging.
De groep legde maandag 24 april tijdens de beëdiging in het NVM-kantoor in Utrecht de eed of belofte af, waarmee ze aangeven de NVM Erecode en kwaliteit na te streven.
Welkom aan: Rutger Buiteveld, Mark De Koning, Marc van Kroonenburg, Simone Snoek, Miranda Spies, Ruben van Voorst en Pasqual Van der Woude.
De NVM telt nu 4400 makelaars en taxateurs.
