De NVM heeft deze maand een nieuwe groep makelaars en taxateurs welkom geheten bij de vereniging.
Zij legden maandag 19 september 2022 tijdens de beëdiging de eed of belofte af. Welkom aan Sjuleke van Dinten-Janssen, Koop Haarsma, Charlotte van Haeren, Marc Klabbers, Alyssa Klumper, Gerty Leeuwerik, Daniel van Mourik, Fleur Renes, Arjan Rens, Joyce van Tuijl, Roeland van Welsenes en Niels Wisse.
Minister Hugo de Jonge wil gemeenten vanaf 2023 de helft van de vrijgekomen woningen toe laten wijzen aan bewoners in de eigen gemeente. NVM is van mening dat een dergelijk voorstel uiteindelijk niet in het belang is van de kopers en verkopers van woningen. Daarnaast zorgt het voor de nodige verwarring en een minder transparante marktdynamiek.
Nu al mogen gemeenten bij het toewijzen van huurwoningen voorrang geven aan mensen met een cruciaal beroep (zoals onderwijzer, verpleger of politieagent) of met een lokale binding. Nieuw is dat het percentage dat mag worden toegewezen stijgt van 25% naar 50% én dat dit niet alleen voor huurwoningen geldt, maar nu ook voor koopwoningen tot de NHG-grens van € 355.000,-.
De NVM vindt het begrijpelijk dat je de sociale huursector wilt reguleren door bepaalde woningen toe te wijzen aan een cruciaal beroep, mensen met een lokale binding of statushouders. Voor de (sociale) koopwoningenmarkt is dat echter een ander verhaal.
Voor verkopers is een vrije marktwerking cruciaal om de beste prijs voor de woning te krijgen én zo door te kunnen stromen. Bovendien bestaat de kans dat deze groep straks minder hypotheek kan krijgen. Immers, de hoogte van de verkoopopbrengst wordt onzekerder en hypotheekverstrekkers zullen dat risico vertalen in een lagere lening.
Hierbij komt dat kopers die naar een andere gemeente willen verhuizen, bijvoorbeeld omdat ze daar werk of familie hebben, te maken krijgen met een inperking van het beschikbare woningaanbod en het nog moelijker wordt een geschikte woning te vinden.
De wetswijziging roept daarnaast veel vragen op. Geldt dit bijvoorbeeld alleen voor nieuwbouw of ook voor bestaande bouw? En hoe wordt die 50% toewijzing aan de lokale bevolking in de praktijk geregeld en gecontroleerd?
Ook bestaat het risico dat er om deze maatregelen heen wordt gewerkt, bijvoorbeeld door woningen net boven de NHG-grens van € 355.000,- te koop te zetten. Hierdoor stijgt de prijs en kunnen de betreffende kopers ook geen hypotheek met NHG-garantie aanvragen. Kortom, de maatregelen zorgen voor een hoop verwarring en minder transparantie op de woningmarkt.
NVM ziet deze voorgenomen wetswijziging als een onjuist middel om de schaarse woningen te (her)verdelen. Het frustreert de marktwerking, doorstroming en zet een rem op investeringen in nieuwbouw. Terwijl er juist meer woningen moeten komen. NVM pleit voor structureel overleg tussen overheid en marktpartijen om te voorkomen dat de markt nóg verder wordt beperkt in het creëren van een geschikte woning voor iedereen.
De drie branche- en beroepsorganisaties van makelaars openen vandaag het ‘Klachtenloket Vastgoedprofessionals’. De Geschillencommissie gaat als onafhankelijke partij het klachtenloket faciliteren. Consumenten en vastgoedprofessionals kunnen hier een klacht indienen over alle partijen die betrokken zijn bij de (ver)koop en (ver)huur van woningen. Met het vandaag geopende consumentenloket markeren NVM, VBO en Vastgoedpro opnieuw hun inzet voor een transparant en integer koopproces.
Begin dit jaar maakten NVM, VBO en Vastgoedpro al bekend op eigen initiatief met een onafhankelijk, gezamenlijk tuchtrecht te komen. Dit vormt het fundament voor het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Het streven is dat alle bij vastgoedtransacties betrokken partijen zich aansluiten bij het klachtenloket.
Dit voorziet in een nog gelijkwaardigere, eenduidigere en onafhankelijkere klachtenbehandeling. Met de ingebruikname van het klachtenloket sluit het meldpunt voor klachten van de Vereniging Eigen Huis.
Op 1 juli 2022 voerden de branche- en beroepsorganisaties hun digitale biedlogboek in. De makelaars geven zo, naast de verkoper, ook kandidaat-kopers die hebben geboden inzicht in het biedingsproces als ze daarom vragen. Het ministerie van Binnenlandse Zaken zet erop in om het biedlogboek per wet te verplichten.
Dit brengt met zich mee dat partijen die geen gebruik maken van een gecertificeerd biedlogboek dan niet langer een bied- of onderhandelingsproces kunnen begeleiden. Daarnaast hebben de drie organisaties hun gedragscodes uitgebreid met de integrale toevoeging van de acht uitgangspunten uit het verbeterplan ‘Vertrouwen in het koopproces’, dat in februari dit jaar is ondertekend door NVM, VBO, Vastgoedpro, de Vereniging Eigen Huis en het ministerie van Binnenlandse Zaken.
De Geschillencommissie geeft per 1 september via haar website www.degeschillencommissie.nl/klachtenloket-vastgoedprofessionals uitleg over de procedure en werkwijze van het Klachtenloket. Hier vindt men specifieke informatie over het indienen van een klacht en op welke wijze deze door onafhankelijke medewerkers wordt behandeld. Via het directe telefoonnummer 0900-8101 worden zowel consumenten als vastgoedprofessionals informatie, advies, bemiddeling en/of mediation aangeboden.
Zijn uw energiekosten ook flink gestegen? Heeft u de jaarafrekening al ontvangen? De meeste mensen zijn flink geschrokken van de toegenomen energiekosten.
Maar bij al dat slechte nieuws zit ook goed nieuws: uw investering in verduurzaming van uw huis verdient u nu des te sneller terug. Bovendien profiteert u zelf direct van isolerende maatregelen en dat is een fijne gedachte, met het najaar dat voor de deur staat. En overweegt u de komende jaren te gaan verhuizen?
NVM-dochter brainbay heeft onlangs de uitkomsten van een onderzoek gepresenteerd. Het blijkt dat de woningwaarde flink wordt beïnvloed door een laag energielabel. Een huis met een label C kan in waarde zomaar 7,9% hoger uitpakken dan een woning in dezelfde straat met label G. De koper verdient die hogere koopsom terug doordat hij een blijvend lager energieverbruik heeft dan omliggende woningen met een hoger label.
Heeft u verkoopplannen? Misschien wilt u een vrijblijvende waardebepaling van uw huis laten verrichten door de NVM-Makelaar. Het zou het overwegen waard kunnen zijn om meteen een energieprestatieadvies te laten uitbrengen. U krijgt vervolgens een rapport met daarin een overzicht welke maatregelen u kunt nemen om de waarde van uw woning direct flink te laten stijgen. Een fijne bijkomstigheid is dat de tarieven voor zo’n advies per 1 augustus 2022 zijn gedaald. U kunt nu al vanaf €255,- inclusief btw zo’n advies laten uitbrengen (tarief verschilt per woningtype en geldt voor woningen met een woonoppervlak van maximaal 225 m2). Vraag ernaar bij uw NVM-Makelaar.
De NVM-Makelaar kan dit simpel voor u regelen via de NVM Energielabel Service. U spreekt alleen de datum af waarop de energieadviseur langskomt en binnen 10 werkdagen heeft u het rapport in huis. U bepaalt zelf welke maatregelen u ook daadwerkelijk uitvoert. Weet dat u mogelijk aanspraak kunt maken op subsidie voor duurzaamheidsvoorzieningen. Deze site van de Rijksoverheid helpt u hierbij. Neem voor meer informatie of een vrijblijvende waardebepaling gerust contact op met uw NVM-Makelaar.
Het aantal aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen blijkt in het eerste kwartaal van 2022 te zijn teruggezakt tot het niveau van kort na de Kredietcrisis (2008-2013). Daarnaast ligt het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend in de eerste vijf maanden van 2022 circa 15% lager dan in het jaar ervoor. Binnen de koopsector is dat zelfs ruim 20%.
Oplopende kapitaalrente, accentverschuivingen in het bouwbeleid en terugtrekkende bewegingen van beleggers zetten de planexploitaties verder onder druk. Heronderhandelingen, herontwikkeling en dus een verdere vertraging van de nieuwbouwproductie zijn hier gevolg van. Alle bovenstaande ontwikkelingen vormen ons inziens de ingrediënten voor een ‘perfect storm’ op de nieuwbouwmarkt.
Dit blijkt uit de achtendertigste Monitor Koopwoningmarkt over het tweede kwartaal van 2022, op vrijdag 5 augustus gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Alle gegevens overziend, blijkt de markt van bestaande koopwoningen langzamerhand in een meer ontspannen situatie te geraken. Het aantal transacties van bestaande koopwoningen zit in een licht dalende trend.
Daarnaast is het aantal te koop staande woningen voor het eerst sinds lange tijd weer opgelopen, door met name een plotselinge forse toename van nieuw aangeboden woningen in de bestaande woningvoorraad. De krapte op de koopwoningmarkt wordt een klein beetje minder en voor minder courante woningen duurt het weer iets langer om deze te verkopen.
Ondanks de sterk gestegen hypotheekrente in de eerste helft van 2022 blijft er sprake van een, zij het minder forse, opwaartse koopprijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad (3,5% voor de mediane koopprijs van de NVM en 2,8% voor de Prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS). Daarbij wordt de vraagprijs inmiddels iets minder vaak en minder ver overboden. De mediane koopprijs komt in het tweede kwartaal van 2022 uit op € 448.000.
De langere tijd overspannen hypotheekmarkt lijkt in het tweede kwartaal van 2022 eveneens over het hoogtepunt heen. Door een scherpe daling van het aantal hypotheekaanvragen die betrekking hebben op een bij- en oversluiting van hypotheken (onder andere ten behoeve van een woningverbouwing, woningverbetering of een renteherziening), neemt ook het totaal aantal aanvragen (142.000 offertes) met ruim 25% af in vergelijking met het vorige kwartaal.
Daarnaast blijkt het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het tweede kwartaal van 2022 (136.000 hypotheken) weliswaar een nieuw record te zijn, maar daarmee lijkt voorlopig ook het uiterste gehaald te zijn. De hypotheekmarkt zal zich weer gaan ‘normaliseren’ met meer focus op woningaankopen en –verbouwingen en een wat lager niveau van het aantal hypotheekaanvragen en ingeschreven nieuwe hypotheken.
Het aantal aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen zit al sinds het derde kwartaal van 2021 in een neerwaartse trend en blijkt met respectievelijk 4.500 woningen en 5.500 woningen in het eerste kwartaal van 2022 te zijn teruggezakt tot het niveau van kort na de Kredietcrisis (2008-2013).
De verwachtingen voor de nabije toekomst stemmen ook niet positief. Het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend ligt in de eerste vijf maanden van 2022 circa 15% lager dan in het jaar ervoor. Binnen de koopsector is dat zelfs ruim 20%.
Naast de al langer bestaande bedreigingen van de woningbouwproductie (zoals materiaal- en personeelstekorten en stijgende bouwkosten), komen nu ook de negatieve effecten van de stijgende kapitaalmarktrente om de hoek kijken. Bovendien zijn er sterke accentverschuivingen naar meer binnenstedelijk bouwen en meer nadruk op (duurdere) appartementen in de stad, waardoor de woningbouw getemporiseerd wordt.
Toekomstige bouwplannen moeten ook nog eens voor twee derde deel uit betaalbare woningen bestaan, waardoor de financiering van woningbouwlocaties verder onder druk komt te staan. Terwijl beleggers nu al hun investeringen in nieuwe huurwoningen lijken te heroverwegen, omdat het kabinet overweegt om de vrije-huursector deels te gaan reguleren.
Ten slotte vrezen deskundigen dat de introductie van de Omgevingswet in januari tot vertraging van de woningbouw zal leiden en dreigt de stikstofvrijstelling voor woningbouw in oktober door de rechter te worden stopgezet. Verdere vertraging van de nieuwbouwproductie is haast onafwendbaar.
Door het beperkte aanbod van nieuwbouwwoningen stagneert ook de doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad. Daarmee komt de dynamiek op de (koop)woningmarkt en de bijbehorende diensten en werkgelegenheid onder druk te staan. De woningmarkt zou daardoor in veel mindere mate dan in het verleden kunnen dienen als motor voor een algemene economische groei.
Door de huidige hoge inflatie en beperkte economische groei zit het algemene consumentenvertrouwen (gemeten door het CBS) in het tweede kwartaal van 2022 al op een historisch dieptepunt (een score van -50). De Eigen Huis Marktindicator, die het vertrouwen in de koopwoningmarkt weergeeft, zakt inmiddels ook verder terug, al is de terugval minder sterk dan bij het algemene consumentenvertrouwen.
De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, De Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Nationale Hypotheek Garantie, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, en Vereniging Eigen Huis en wordt beheerd vanuit het Expertisecentrum Woningwaarde van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Nieuwsgierig geworden naar de Experts? Moderator Ingrid Streppel, programmamanager taxeren NVM ging in gesprek met:
Lana Goutsmit – Gerssen, voorzitter bestuur wonen & portefeuillehouder taxeren NVM
Fonger Ypma, CEO Brainbay
Tom Berkhout, professor of Real Estate Nyenrode Business Universiteit
Annemarie Maarse, director woningen Syntrus Achema REF
Blijft taxeren belangrijk? Welke data wordt belangrijk(er)? Welke duurzaamheidsaspecten zijn belangrijk? Wat maakt taxeren leuk en hoe enthousiasmeren we jonge mensen voor het vak?
Bekijk hieronder het topgesprek.