Huis kopen of huis verkopen?
De meest gestelde vragen.
Het kopen, verkopen, huren of verhuren van een woning is niet iets dat je dagelijks doet. Het is dus niet zo vreemd dat je tijdens het proces tegen allerlei vragen aanloopt. Een NVM-makelaar kan de vragen waar je tegenaan loopt beantwoorden. De meest gestelde vragen heeft de NVM op een rij gezet.
Wanneer is de woning definitief van mij?
Is een mondelinge koopovereenkomst rechtsgeldig?
Kan een makelaar optreden voor zowel de koper als verkoper van een huis?
Hoeveel dagen bedenktijd heb ik en waarom?
Wanneer ben ik in onderhandeling?
Een tegenbod te doen
Expliciet te melden dat je in onderhandeling bent
Meer info op de website van de NVM
Huis kopen
Ga ja een huis kopen? Dan kun je met verschillende zaken te maken krijgen. Hieronder de vragen die bij de NVM regelmatig binnenkomen over het koopproces
Hoe komt de koop tot stand?
Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand.
Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde.
Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:
- Financieringsvoorbehoud.
- Geen huisvestingsvergunning.
- Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
- Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.
- NVM No-Risk clausule.
De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste.
Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
Wat houdt de drie dagen bedenktijd voor de koper precies in?
De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.
Ik constateer een verschil in m2, wat zijn mijn opties?
Een verkopend NVM makelaar is verplicht bij de inverkoopname van een pand de meetinstructie te gebruiken zoals vastgesteld door NVM, VBO, VastgoedPro, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer.
We verwijzen je graag naar de informatie over de Meetinstructie op de website van de NVM voor een uitgebreide toelichting.
Desondanks kunnen er verschillen optreden als gevolg van interpretatieverschillen of afrondingsverschillen. De koper ziet feitelijk wat hij koopt. Daarnaast hangt de prijs van de woning niet alleen af van het aantal m2 maar ook van andere zaken zoals bijvoorbeeld de ligging en staat van de woning.
Als het verschil erg groot is en je komt hier niet uit met de makelaar / verkoper kan een klacht worden in gediend bij de Raad van Toezicht.
Wat te doen bij verborgen gebreken na sluiten van de koopovereenkomst?
Bij verborgen gebreken kun je de verkoper trachten aansprakelijk stellen. Hiervoor heb je juridische hulp nodig. Je kunt eventueel terecht bij Vereniging Eigen Huis of anders je eigen rechtsbijstand verzekering raadplegen. Op de pagina ‘verborgen gebreken’ staat meer informatie en een handige video met uitleg over verborgen gebreken.
Waar vind ik informatie over prijsontwikkelingen van bestaande woningen?
Je kunt de marktinformatie vinden op de website van de NVM. Daar is per COROP-regio de woninginformatie per type woning te downloaden.
Mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?
Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende NVM-makelaar in te schakelen.
Welke gegevens mag de makelaar aan een koper vragen voor een bezichtiging en is dat AVG Proof?
Er mag op dat moment nog niet gevraagd worden naar bijvoorbeeld financiële informatie om op basis daarvan een voorselectie te maken uit de kandidaat huurders / kopers (om zodoende het aantal bezichtigingen bijvoorbeeld in corona tijd te beperken).
De makelaar kan overigens wel aangeven wat de vereisten zijn om in aanmerking te komen voor een huurwoning, zodat duidelijk is of het zin heeft de woning te bezichtigen.
Mededelingsplicht vs. Onderzoeksplicht.
De verkopend makelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt, omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond. Tenzij de verkopend makelaar twijfels heeft over de gegeven informatie dan moet hij dat wel onderzoeken.
De koper heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen, in sommige gevallen kan de makelaar ook adviseren om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.
Waar vind ik de Algemene Voorwaarden?
De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te vinden op de website van de NVM of verkrijgbaar via uw NVM-makelaar. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.
Wat is het verschil tussen een NVM-aankoopmakelaar en aankoopcoach?
Op een aankoopcoach is bovenstaande niet van toepassing. Dit is slechts een ‘coach’, geen professionele makelaar.
Huis verkopen
Wat mag ik verwachten van mijn makelaar en wat is de rol van de makelaar?
Je kunt alles over de rol van de makelaar lezen op www.nvm.nl/wonen. In de algemene consumenten voorwaarden kun je lezen wat de rechten en plichten over en weer zijn. Een NVM-makelaar mag niet tegelijkertijd optreden als aankoopmakelaar en verkoopmakelaar ten aanzien van het zelfde pand.
De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper. Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper.
Als er foto's van mijn huis zijn gemaakt voor de verkoop dan zijn die foto's toch mijn eigendom?
Dat is niet automatisch het geval. Indien jouw makelaar of een door hem ingeschakelde fotograaf foto’s voor je heeft gemaakt, is hier automatisch een auteursrecht op komen te rusten.
Voordat je de foto’s zou kunnen gebruiken, heb je dus eerst toestemming nodig van de makelaar. Ook als je bij intrekking van de opdracht een vergoeding heeft betaald voor deze foto’s.
Mogen twee medewerkers van één makelaarskantoor de begeleiding doen voor twee potentiële kopers voor dezelfde woning?
De vraag heeft alles te maken met transparantie. Zoals in de opdracht tot dienstverlening vermeldt staat:
Het NVM-lid aanvaardt geen nieuwe opdracht (van een derde) voor een activiteit die direct of indirect verband houdt met het belang van de opdrachtgever, tenzij het NVM-lid de opdrachtgever op de hoogte heeft gesteld van die nieuwe opdracht en samen met de opdrachtgever tot de conclusie is gekomen dat het aanvaarden van die nieuwe opdracht niet strijdig is met het belang van de opdrachtgever. Indien het een groot makelaarskantoor betreft zou dit samen kunnen, mits ieder een eigen makelaar heeft en mits alle partijen op de hoogte zijn.
Wat is de NVM No-Risk clausule?
De NVM No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten.
De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Tijdens de looptijd van de NVM No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn huis te verkopen.
De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van het reeds verkochte huis. Vindt de verkoper een andere koper, die onder gelijke voorwaarden het huis wil kopen, zonder de No Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens het huis aan de tweede koper.
Intrekken van de verkoopopdracht en wat kost dat?
Mededelingsplicht vs. Onderzoeksplicht
De koper heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen, in sommige gevallen kan de makelaar ook adviseren om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.
Waar vind ik de Algemene Voorwaarden?
De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te vinden op de website van de NVM of verkrijgbaar via uw NVM-makelaar. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.
Bieden
Wanneer ben ik in onderhandeling?
Je bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op uw bod door:
- Een tegenbod te doen.
- Expliciet te melden dat u in onderhandeling bent.
Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij je bod met de verkoper zal bespreken.
Lees meer over: bieden op een huis.
Hoe werkt het proces met bieden in deze overspannen markt, waar er weinig aanbod is en veel vraag?
In deze procedure krijgen alle bieders een kans om een bod uit te brengen. Een hoogste bod hoeft niet te betekenen dat diegene de woning gegund wordt, de verkoper kan een bepaalde ontbindende voorwaarde bijvoorbeeld belangrijk vinden. De verkopende partij behoudt zich het recht van beraad en het recht van gunning voor.
Dit houdt in dat de verkoper zelf mag bepalen of het geboden bedrag, in combinatie met (eventuele) voorwaarden, voldoende is om tot verkoop over te gaan en dat hij niet verplicht is aan degene met het hoogste/meest gunstige bod te gunnen en/of te verkopen.
In de onderhandeling dient de makelaar transparant te zijn over de wijze waarop deze plaats vindt. De makelaar dient zich vervolgens ook aan de regels te houden die aan alle bieders én verkoper van tevoren zijn gecommuniceerd. In dit proces dient de makelaar zich onafhankelijk op te stellen. Begeleiding van een aankoopmakelaar is zeker aan te bevelen.
Ik ben in onderhandeling en makelaar gaat gewoon door met bezichtigingen, dat mag toch niet?
De verkoper beslist aan wie hij de woning laat bezichtigen, welk bod hij accepteert en onder welke voorwaarden. Koper koopt van verkoper en niet van diens makelaar. De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper.
Pas als de koopovereenkomst door beide partijen is getekend ligt de koop vast. Tot die tijd mag verkoper nog met iedereen tegelijkertijd onderhandelen, biedingen accepteren en bezichtigingen laten doen.
Lees meer over: bieden op een huis.
Is het toegestaan om tegen elkaar op te bieden?
Zolang een NVM-makelaar uitleg geeft over het proces van bieden, dan mag dit gewoon. Het is ook in overeenstemming met de Erecode, waarin staat dat een NVM-makelaar transparant moet zijn.
Lees meer over: bieden op een huis.
Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan u te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod.
Ook als je de vraagprijs of meer biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.
Lees meer over: bieden op een huis.
Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling veranderen?
Mag een NVM-makelaar een exorbitant en onrealistisch hoge prijs vragen voor een woning?
Moet de makelaar met mij als eerste in onderhandeling als ik de eerste ben die een afspraak maak voor een bezichtiging? Of als ik als eerste een bod uitbreng?
Mijn bod is (mondeling) geaccepteerd en we hebben alles doorgesproken en nu heeft iemand een hoger bod gedaan. Mag dat?
Op dat moment staat de koop vast voor de verkoper en heeft koper nog 3 dagen bedenktijd om de overeenkomst te ontbinden zonder opgaaf van redenen. Een acceptatie per mail of whatsapp is niet rechtsgeldig.
Courtage
Valt de makelaarscourtage onder de 'kosten koper'?
Nee, deze courtage zit er niet in. Onder ‘kosten koper’ vallen:
- Overdrachtsbelasting.
- Notariskosten, onder andere voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven ervan in het Kadaster.
Naast bovengenoemde kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte.
Als de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, komt de courtage voor deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper. Die wordt over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.
Hoe hoog is de courtage van een makelaar?
De NVM schrijft geen vaste tarieven voor. De hoogte van de courtage is een kwestie van onderhandelen tussen jou en de makelaar. Vaak wordt de courtage bepaald op een percentage van de koopsom, maar een vast bedrag afspreken mag ook. De courtage is altijd inclusief BTW.
Intrekken van de verkoopopdracht en wat kost dat?
Huis huren
Wanneer je een huis gaat huren, krijg je met meerdere zaken te maken. Bekijk hier de meest gestelde vragen over het huren van een huis.
Ik zoek een huurwoning
Hoe gaat het huren van een huis?
Het huren van een huis doe je in vier stappen. De NVM heeft dat beschreven op de website van de NVM.
Welke kosten zijn er voor een huurder?
Er zijn diverse kosten die door de makelaar bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht, zoals inschrijfgeld, administratiekosten en verhuurkosten.
Hieronder vallen de redelijkerwijs gemaakte kosten die (tevens) gemaakt zijn in het belang van de huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan hulp bij het aanvragen van een vergunning of huurtoeslag.
Sleutelgeld
Sleutelgeld is het bedrag dat door de verhuurder of door vertrekkende huurders aan de nieuwe huurder gevraagd wordt in ruil voor de sleutel.
Het vragen van sleutelgeld wordt gezien als een onredelijk beding als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW (er is geen of een verwaarloosbare tegenprestatie) en is daarom niet toegestaan.
Heb je toch sleutelgeld betaald? Dan kan je deze via de rechter terugvorderen. Je moet dan wel bewijzen dat het betaald is, bijvoorbeeld met een kwitantie of via getuigen (geen familie).
Administratiekosten
Administratiekosten kunnen worden berekend aan de huurder als de kosten in redelijke verhouding staan met de tegenprestatie die door de bemiddelaar zijn verricht. Hulp bij het verkrijgen van vergunningen is hier een voorbeeld van.
Wanneer hoef je geen bemiddelingskosten te betalen?
Een intermediair die een woning op funda.nl aanbiedt, bemiddelt ten aanzien van die woning altijd in opdracht van de verhuurder.
Als een intermediair zowel in opdracht van de verhuurder als de huurder werkt (tweezijdige bemiddeling), mag de makelaar geen loon in rekening brengen bij de particuliere huurder (artikel 417 en 427 van boek 7 Burgerlijk Wetboek). Deze kosten zijn voor de verhuurder.
Dat mag ook niet als daar een andere naam aan wordt gegeven dan loon zoals bemiddelings-, contract-, marketing-, verhuur-, administratie-, commissie-, advies- of makelaarskosten, courtage, sleutelgeld, inschrijfgeld, eenmalige kosten huurder enzovoort. Helaas biedt de wet geen volledige duidelijkheid over wat wel en wat niet onder het begrip ‘loon’ valt. Over het algemeen wordt er echter van uitgegaan dat alle kosten die bij de bemiddeling zijn gemaakt in het proces van het zoeken naar een huurwoning en het sluiten van een huurovereenkomst als loon worden beschouwd. De regel dat er geen loon in rekening gebracht mag worden bij de huurder, geldt niet als de huurder handelt met bedrijfsmatige doeleinden.
Wanneer mogen er wel bemiddelingskosten in rekening gebracht worden?
Overeenkomstig de wet staat het een verhuurder op zich vrij om een voordeel te bedingen voor zichzelf of voor zijn intermediair. Er mag echter geen sprake zijn van het bedingen van een niet- redelijk voordeel (artikel 264 van boek 7 Burgerlijk Wetboek). Dit is het geval indien er tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat voor de huurder.
Kort gezegd moet het gaan om redelijke kosten waar een tegenprestatie van de intermediair of verhuurder tegenover staat.
Wat kan ik doen als ik ten onrechte bemiddelingskosten heb betaald?
Bemiddelingskosten die als gevolg van tweezijdige bemiddeling ten onrechte zijn betaald, kunnen door een particuliere huurder worden teruggevorderd bij de bemiddelaar. Hiervoor moet het contractuele beding tot betaling van de bemiddelingskosten (de courtageafspraak) op grond van artikel 3:40 lid 2 Burgerlijk Wetboek worden vernietigd. Als de courtageafspraak is vernietigd, kan de onverschuldigd betaalde courtage worden teruggevorderd.
Bij wie kan ik melden dat een verhuurder of bemiddelaar in overtreding is?
Wat is het voordeel van verhuren van mijn huis bij een NVM-makelaar?
Door het gebruik van de NVM Woontoets voorkomt de NVM-makelaar zoveel mogelijk dat je in zee gaat met personen die achteraf niet betalen, geld witwassen of op het randje van een faillissement naar de schuldsanering wankelen.
Ook werp je hiermee een drempel op tegen personen die met valse legitimatiebewijzen illegale bewoning of hennepteelt opstarten.